Investire in immobili di lusso

I prezzi degli immobili di lusso sono molto alti e continuano a salire. La migliore vendita di immobili di lusso a New York è stata di $ 91.541.000 milioni secondo l'ultimo rapporto di Christie's International Real Estate.

"Molte persone con un patrimonio netto elevato stanno acquistando case come un bene", afferma Jay Belson, CEO di Jay Belson Luxury Real Estate, una società di investimento immobiliare di lusso a servizio completo con sede a Beverly Hills, in California. E con la ricchezza delle persone più ricche del mondo in crescita, il mercato potenziale per immobili di lusso è più grande che mai. Se vuoi entrare in azione e puoi permetterti il ​​prezzo elevato, ecco alcune opzioni per farlo.

Definizione di "proprietà di lusso"

È importante capire quali caratteristiche caratterizzano una proprietà di lusso prima di investire perché un prezzo elevato da solo non inserirà una proprietà in questa categoria. “Deve essere unico ed esclusivo, in senso positivo e desiderabile. Le persone benestanti pagheranno un premio per qualcosa che viene percepito come superiore ", afferma Randy Char, vicepresidente senior delle operazioni presso One Queensridge Place, un grattacielo di lusso situato a pochi minuti dalla Strip di Las Vegas.

Gli acquirenti di fascia alta vogliono avere accesso ad attività di lusso come negozi di lusso, ristoranti e arte, nonché la vicinanza ad altre case di lusso. Un indirizzo trofeo, come Park Avenue a New York City, aggiunge valore. Anche avere una storia storica non fa male. Molti acquirenti di lusso cercano la bellezza naturale di una posizione sul lungomare, o almeno la vista di un fiume, oceano o lago. Altri vogliono vedute sulla campagna o sulle montagne.

Gli acquirenti di fascia alta desiderano molte delle stesse funzionalità che tutti gli acquirenti desiderano, ma su una scala più ampia. Vogliono privacy e sicurezza, a volte fino al punto di isolamento. Vogliono bellezza dentro e fuori e possono permettersi architettura personalizzata, design personalizzato, massima attenzione ai dettagli e finiture opulente. Vogliono anche servizi oltre ai servizi: una cucina da chef, una piscina di lusso, un'ampia suite padronale e uno spazio abitativo all'aperto, per non parlare dell'automazione domestica, dei rilevatori di movimento, degli ascensori per auto e delle cantine a temperatura controllata. Vogliono anche spazio. A Malibu, in California, ad esempio, la casa di lusso media ha più di 4.000 piedi quadrati (e un prezzo di oltre $ 6 milioni).

Quando si sceglie una casa di lusso, è estremamente importante pensare agli aspetti della proprietà che non possono essere modificati, afferma Mark Fitzpatrick, CEO di RUHM Destination Marketing, un servizio di marketing di destinazione per immobili di lusso in tutto il mondo. “Non puoi cambiare il percorso del sole, la posizione dell'oceano o il fatto che ci sia una traiettoria di volo per grandi aeroplani sopra la testa. La brutta carta da parati in bagno è molto meno importante del tempo ", dice.

Quanto hai bisogno?

Nei mercati in cui i prezzi sono generalmente più bassi, potresti avere bisogno di solo mezzo milione per possedere un immobile di lusso. Ma avrai bisogno di almeno $ 1 milione per acquistare una proprietà di lusso nella maggior parte delle principali città e il prezzo di entrata sale dove il costo della vita è alto. Sono 3 milioni di dollari a San Francisco, 5 milioni a Los Angeles e New York e 7 milioni a Londra, secondo Christie .

Gli acquirenti di lusso pagano spesso in contanti, ma un'ipoteca enorme è un'altra opzione. Se stai finanziando l'acquisto, avrai bisogno di un grande acconto, credito eccellente, prova del reddito e delle attività e grandi riserve in contanti.

Come farlo: le tue opzioni per investire in immobili di lusso

Se vuoi investire in immobili di lusso, ci sono diversi percorsi che puoi seguire.

Capovolgi un palazzo

Ristrutturare le proprietà di lusso esistenti e rivenderle a scopo di lucro è un investimento eccellente, afferma Belson di Jay Belson Luxury Real Estate. "È più veloce della costruzione da zero, ma è limitato alle proprietà che hanno la giusta combinazione di architettura, condizioni e layout", afferma, aggiungendo che i fissatori sono migliori. Il rovescio della medaglia è che "poiché la maggior parte di queste case può essere vissuta al momento dell'acquisto, competerai con gli utenti acquirenti locali che possono superare l'offerta", dice. Tuttavia, la concorrenza tra investitori e pinne è molto più bassa nel mercato del lusso perché ci sono meno persone che possono permettersi di finanziare progetti di fascia alta e che capiscono come eseguirli ad alto livello, dice Belson.

Investi a livello internazionale

Investire in immobili di lusso all'estero può avere vantaggi che non troverai a livello nazionale. Nelle Isole Turks e Caicos, un piccolo territorio britannico d'oltremare situato ad est di Cuba, a nord di Haiti e nella Repubblica Dominicana, non ci sono tasse annuali sulla proprietà e nessuna imposta sulle plusvalenze sulle proprietà trasferite. La proprietà è protetta da un registro fondiario e il dollaro USA è la valuta ufficiale, quindi i tassi di cambio non sono un fattore nel completare l'acquisto o nel valore futuro della tua proprietà.

Queste isole sono un buon posto per investire perché i prezzi dei terreni sono aumentati costantemente negli ultimi dieci anni e si prevede che continueranno a farlo grazie al rapido aumento del turismo e dello sviluppo, afferma Blair MacPherson, comproprietario e broker di RE / MAX Real Gruppi immobiliari Turks e Caicos. E puoi guadagnare entrate aggiuntive dal tuo investimento noleggiandolo mentre sei via e lasciando che una società di gestione gestisca i dettagli, dice.

Investire all'estero può anche avere problemi unici. "Dobbiamo ricordare che il resto del mondo non funziona come negli Stati Uniti", afferma Fitzpatrick di RUHM. "Non vuoi acquistare una proprietà in un altro paese solo per scoprire che il governo può riprenderla da te lungo la strada." Usa un avvocato immobiliare internazionale e altri professionisti per aiutarti con la dovuta diligenza, dice.

Compra un condominio di lusso

Sia che tu stia acquistando un condominio di lusso per te stesso o da affittare, "spendere soldi per una casa situata in un grande edificio di lusso con servizi e opzioni di trasporto nelle vicinanze è la strada da percorrere", afferma Lydia Sussek di Corcoran, un servizio completo società immobiliare a Manhattan. "Acquistare in un edificio dall'aspetto lussuoso con scarse opzioni di trasporto è un investimento mediocre", afferma.

I servizi e le funzionalità offerti dall'edificio possono anche effettuare o interrompere il tuo investimento. “Non hai un portiere a tempo pieno? Bene, ma cos'altro offre la tua casa? Viste, soffitti alti, terrazze, tutte queste caratteristiche aiutano a distinguere la tua casa dagli altri appartamenti con cookie cutter e possono portare a un tasso di vendita più elevato quando è il momento di uscire ”, afferma Sussek.

Tieni presente che quando acquisti immobili di lusso, stai acquistando uno stile di vita. I ponti sul tetto privati, le piscine, gli spazi comuni con i centri fitness e il servizio di pulizia o servizi in stile hotel distinguono gli immobili di lusso, afferma. "Anche se ci sono altri nuovi condomini costruiti intorno alla casa che acquisti, questi tipi di proprietà hanno un valore", afferma Sussek.

Ipoteche Jumbo per immobili di lusso

Mentre la maggior parte degli acquirenti di immobili di lusso opta per l'acquisto di immobili in contanti, alcuni usano prestiti enormi per catturare immobili di lusso. I prestiti jumbo (chiamati anche mutui jumbo) sono prestiti per importi superiori al limite stabilito dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA). In genere tale importo è superiore a $ 424.100; tuttavia, in alcune contee, spesso quelle che ospitano immobili più costosi hanno un importo maggiore. Attualmente, il tasso di interesse per un tasso jumbo fisso a 30 anni è del 4, 25% con un TAEG del 4, 27% secondo usbank.com. È simile al tasso medio di un'ipoteca fissa a 30 anni standard. A gennaio 2017, il tasso di interesse per un'ipoteca fissa media a 30 anni è del 4, 25% con un TAEG del 4, 32%.

Scegli una proprietà per le vacanze di lusso

"Una casa vacanza di lusso può offrire numerosi vantaggi tra cui apprezzamento delle risorse, detrazioni fiscali, opportunità di networking aziendale e, soprattutto, divertimento personale", afferma Fitzpatrick di RUHM. La scelta di una posizione con un mercato tipicamente forte è la chiave, come una località sciistica, le Hawaii o un'isola tropicale. “Sono ottimi per il reddito stagionale e si comportano bene durante i buoni mercati finanziari. Tuttavia, possono soffrire di più durante una recessione rispetto alle case vicino alle principali città ”, afferma.

In effetti, il mercato immobiliare di lusso ha registrato il più forte rimbalzo dall'incidente abitativo nelle principali città, ma le aree turistiche stanno iniziando a seguire l'esempio, afferma un recente rapporto di Christie's International Real Estate.

Oltre a scegliere la città giusta, gli investitori dovrebbero considerare l'acquisto di un immobile che sarà attraente per le famiglie in vacanza, afferma Fitzpatrick. "Aumenterà il tasso di occupazione e il ROI", afferma.

Bruce Tobias, un agente immobiliare 20 volte più produttivo con RE / MAX Sedona in Arizona, aggiunge che le destinazioni turistiche di alto profilo sono una buona scelta e gli investitori dovrebbero cercare immobili con il potenziale per guadagni a lungo termine.

Completa una build personalizzata

Costruire una nuova casa da zero offre i margini di profitto più elevati ma ha un arco di tempo più lungo, afferma Belson, ma una casa in cui tutto è nuovo e ha gli stili e i servizi più desiderati di oggi è fondamentale per ottenere il miglior dollaro. Dice che la sua azienda sta attualmente costruendo una casa di 25.000 piedi quadrati a Bel Air, in California. “Abbiamo acquistato la proprietà per $ 8, 7 milioni. Il budget per la costruzione è di $ 18 milioni. Il prezzo di vendita previsto è di $ 50 milioni. È difficile completarlo come investimento ”, afferma.

Se non stai costruendo la casa per te stesso, fai attenzione a come la personalizzi. Ti consigliamo di selezionare un layout, servizi e finiture che si rivolgono a un ampio segmento del mercato del lusso per massimizzare le tue possibilità di vendita rapidamente e per il miglior dollaro. Assicurati che la casa sia funzionale e accogliente e abbia le caratteristiche di sicurezza e privacy che gli acquirenti di fascia alta desiderano. Ma c'è una linea sottile tra la creazione di quel vasto fascino e la creazione dell'unicità che gli acquirenti di lusso bramano.

"Quando qualcosa non è mercificato, ed è desiderabile, e c'è domanda, è quando vedi che i prezzi salgono davvero", dice Char di One Queensridge Place. “Se guardi una bottiglia di Lafitte Rothschild del '82, l'apprezzamento del prezzo cresce esponenzialmente rispetto a un'annata che è meno superiore a causa dell'offerta e della domanda. È la stessa cosa con gli immobili di lusso. Più esclusivo e più difficile da trovare, più degno di investimento diventa la casa. ”

La linea di fondo

Investire in immobili di lusso può essere più eccitante che investire in titoli grazie al suo aspetto tangibile, e ci sono molti modi per farlo, dalla costruzione di una casa personalizzata al lancio di una villa all'acquisto di una proprietà per le vacanze. Puoi goderti la tua casa di lusso come residente, come viaggiatore o come padrone di casa o costruire case di lusso per gli altri. Prima di acquistare, assicurati di comprendere le caratteristiche che creano valore duraturo in questa classe di attività per ottenere il miglior ritorno sull'investimento.