Mortgage-Backed Security (MBS)
Un titolo garantito da ipoteca (MBS) è un investimento simile a un'obbligazione costituita da un insieme di prestiti immobiliari acquistati dalle banche che li hanno emessi. Gli investitori in MBS ricevono pagamenti periodici simili ai pagamenti delle cedole obbligazionarie.
MBS è un tipo di sicurezza supportata da asset. Come è apparso palesemente evidente nel crollo dei mutui subprime del 2007-2008, un titolo garantito da ipoteca è solido come i mutui che lo sostengono.
Un MBS può anche essere definito un titolo ipotecario o pass-through ipotecario.
Come funziona una sicurezza garantita da ipoteca
In sostanza, il titolo garantito da ipoteca trasforma la banca in un intermediario tra l'acquirente di case e il settore degli investimenti. Una banca può concedere mutui ai propri clienti e poi venderli con uno sconto per l'inclusione in un MBS. La banca registra la vendita come un plus nel suo bilancio e non perde nulla se l'acquirente di casa fallisce in qualche momento lungo la strada.
L'investitore che acquista un titolo garantito da ipoteca essenzialmente presta denaro agli acquirenti di case. Un MBS può essere acquistato e venduto tramite un broker. L'investimento minimo varia tra gli emittenti.
I titoli garantiti da ipoteca caricati con prestiti subprime hanno svolto un ruolo centrale nella crisi finanziaria iniziata nel 2007 e spazzato via miliardi di dollari di ricchezza.
Questo processo funziona per tutti gli interessati in quanto tutti fanno ciò che dovrebbero fare. Cioè, la banca mantiene standard ragionevoli per la concessione di mutui; il proprietario della casa continua a pagare in tempo e le agenzie di rating del credito che esaminano MBS eseguono la dovuta diligenza.
Per essere venduto oggi sui mercati, un MBS deve essere emesso da un'impresa sponsorizzata dal governo (GSE) o da una società finanziaria privata. I mutui devono essere originati da un istituto finanziario regolamentato e autorizzato. E l'MBS deve aver ricevuto uno dei primi due rating emessi da un'agenzia di rating del credito accreditata.
01:54Comprensione dei titoli garantiti da ipoteca
Tipi di titoli garantiti da ipoteca
Esistono due tipi comuni di MBS: pass-through e garanzie ipotecarie garantite (OCM).
Pass-through
I pass-through sono strutturati come trust in cui i pagamenti dei mutui vengono raccolti e passati agli investitori. In genere hanno dichiarato scadenze di cinque, 15 o 30 anni. La durata di un pass-through può essere inferiore alla scadenza dichiarata a seconda dei pagamenti principali sui mutui che compongono il pass-through.
Obblighi ipotecari garantiti
Le OCM sono costituite da più pool di titoli noti come sezioni o tranche. Alle tranche sono assegnati rating del credito che determinano i tassi restituiti agli investitori.
Il ruolo degli MBS nella crisi finanziaria
I titoli garantiti da ipoteca hanno svolto un ruolo centrale nella crisi finanziaria iniziata nel 2007 e hanno continuato a spazzare via migliaia di miliardi di dollari in ricchezza, a far cadere Lehman Brothers e ad aggredire i mercati finanziari mondiali.
In retrospettiva, sembra inevitabile che il rapido aumento dei prezzi delle abitazioni e la crescente domanda di MBS incoraggino le banche ad abbassare i propri standard di prestito e indurre i consumatori a saltare sul mercato ad ogni costo.
Quello fu l'inizio del MBS subprime. Con Freddie Mac e Fannie Mae che hanno sostenuto aggressivamente il mercato dei mutui, la qualità di tutti i titoli garantiti da ipoteca è diminuita e il loro rating è diventato insignificante. Poi, nel 2006, i prezzi delle case hanno raggiunto il picco.
I mutuatari di subprime hanno iniziato a essere inadempienti e il mercato immobiliare ha iniziato il suo lungo crollo. Sempre più persone hanno iniziato ad allontanarsi dai loro mutui perché le loro case valevano meno dei loro debiti. Anche i mutui convenzionali alla base del mercato MBS hanno registrato forti cali di valore. La valanga di mancati pagamenti ha comportato una notevole sopravvalutazione di numerosi MBS e obbligazioni di debito garantite (CDO) basate su pool di mutui.
Le perdite si accumularono quando gli investitori istituzionali e le banche tentarono e non riuscirono a scaricare cattivi investimenti in MBS. Il credito si è inasprito, facendo vacillare molte banche e istituzioni finanziarie sull'orlo dell'insolvenza. I prestiti sono stati interrotti al punto che l'intera economia era a rischio di collasso.
Alla fine, il Ministero del Tesoro USA è intervenuto con un piano di salvataggio del sistema finanziario di $ 700 miliardi destinato a facilitare la stretta creditizia. La Federal Reserve ha acquistato $ 4, 5 trilioni di dollari in MBS per un periodo di anni mentre il Troubled Asset Relief Program (TARP) ha iniettato capitale direttamente nelle banche.
Alla fine la crisi finanziaria passò, ma l'impegno del governo totale fu molto più grande della cifra di $ 700 miliardi spesso citata.
Key Takeaways
- L'MBS trasforma una banca in un intermediario tra il compratore di case e il settore degli investimenti.
- La banca gestisce i prestiti e li vende con uno sconto da impacchettare come MBS agli investitori come un tipo di obbligazione collateralizzata.
- Per l'investitore, un MBS è sicuro come i mutui che lo supportano.
Titoli garantiti da ipoteca oggi
Gli MBS vengono ancora acquistati e venduti oggi. C'è di nuovo un mercato per loro semplicemente perché le persone generalmente pagano i loro mutui se possono.
La Fed possiede ancora un'enorme fetta del mercato degli MBS, ma sta gradualmente vendendo le sue partecipazioni. Anche i CDO sono tornati dopo essere caduti in disgrazia per alcuni anni dopo la crisi.
Il presupposto è che Wall Street abbia imparato la lezione e metterà in dubbio il valore degli MBS anziché acquistarli alla cieca. Il tempo lo dirà.
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