Punti ipotecari: qual è il punto?

La struttura dei mutui casa varia in tutto il mondo. Il pagamento di punti ipotecari è una pratica comune negli Stati Uniti. Secondo prove aneddotiche, potrebbe essere un approccio unicamente americano al finanziamento della casa.

Cosa sono i punti ipotecari

I punti ipotecari sono disponibili in due varietà: punti di origine e punti di sconto. In entrambi i casi, ciascun punto corrisponde in genere all'1% dell'importo totale ipotecato. Su un mutuo per la casa da $ 300.000, ad esempio, un punto equivale a $ 3.000.

I punti di origine vengono utilizzati per compensare gli ufficiali di prestito. Non tutti i fornitori di mutui richiedono il pagamento dei punti di origine e quelli che lo fanno sono spesso disposti a negoziare la commissione. I punti di sconto sono interessi pagati in anticipo. L'acquisto di ciascun punto generalmente riduce il tasso di interesse sull'ipoteca fino allo 0, 25%. La maggior parte dei finanziatori offre l'opportunità di acquistare ovunque da uno a tre punti di sconto.

Prima del passaggio della nuova legge fiscale nel 2017 (che si applica agli anni fiscali 2018-2025), i punti di origine non erano deducibili dalle tasse, ma i punti di sconto potevano essere detratti nell'Allegato A. In futuro, i punti di sconto sono deducibili ma limitati al primi $ 750.000 di un prestito. Inoltre, vi è una detrazione standard più elevata, quindi è consigliabile verificare con un commercialista per scoprire se è possibile ricevere benefici fiscali dai punti di acquisto.

Ci concentreremo qui sui punti di sconto e su come possono ridurre i pagamenti ipotecari complessivi. Tieni presente che quando i finanziatori pubblicizzano le tariffe, potrebbero mostrare una tariffa basata sull'acquisto di punti.

Dovresti pagare per i punti di sconto?

La risposta a questa domanda richiede una comprensione della struttura dei pagamenti dei mutui. Ci sono due fattori principali da valutare quando si considera se pagare o meno i punti di sconto. Il primo riguarda il periodo di tempo che ti aspetti di vivere in casa. In generale, più tempo prevedi di rimanere, maggiori saranno i tuoi risparmi se acquisti punti sconto. Si consideri il seguente esempio per un prestito di 30 anni:

• Su un'ipoteca di $ 100.000 con un tasso di interesse del 5%, il pagamento mensile per capitale e interessi è di $ 537 al mese.
• Con l'acquisto di tre punti di sconto, il tuo tasso di interesse sarebbe del 4, 25% e il pagamento mensile sarebbe di $ 492 al mese.

L'acquisto di tre punti di sconto ti costerebbe $ 3.000 in cambio di un risparmio di $ 45 al mese. Dovrai mantenere la casa per 66 mesi, o cinque anni e mezzo, per andare in pareggio sull'acquisto del punto. Poiché un prestito di 30 anni dura 360 mesi, l'acquisto di punti è una mossa saggia in questo caso se prevedi di vivere a lungo nella tua nuova casa. Se, d'altra parte, prevedi di rimanere solo per alcuni anni, potresti voler acquistare meno punti o nessuno. Ci sono numerosi calcolatori disponibili su Internet per aiutarti a determinare la quantità appropriata di punti di sconto da acquistare in base al periodo di tempo che prevedi di possedere la casa.

Il secondo fattore da considerare con l'acquisto di punti di sconto riguarda se hai abbastanza soldi per pagarli. Molte persone sono a malapena in grado di permettersi l'acconto e i costi di chiusura per gli acquisti di casa e semplicemente non sono rimasti abbastanza soldi per acquistare punti. Su una casa da $ 100.000, tre punti di sconto sono relativamente convenienti, ma su una casa da $ 500.000, tre punti costeranno $ 15.000. Oltre al tradizionale acconto del 20% di $ 100.000 per quella casa da $ 500.000, altri $ 15.000 potrebbero essere più di quanto l'acquirente possa permettersi.

L'uso di un calcolatore di ipoteca è una buona risorsa per preventivare questi costi.

Vale la pena guadagnare punti ipotecari?

Alcune persone sostengono che il denaro pagato sui punti di sconto potrebbe essere investito nel mercato azionario e utilizzato per generare un rendimento superiore rispetto all'importo risparmiato pagando i punti. Ma per il proprietario di abitazione medio, la paura di entrare in un mutuo che non possono permettersi supera i potenziali benefici che possono essere accumulati se riuscissero a selezionare l'investimento giusto. In molti casi, essere in grado di pagare l'ipoteca è più importante.

Inoltre, tieni presente la motivazione dietro l'acquisto di una casa. Mentre la maggior parte delle persone spera che la loro residenza aumenti di valore, poche persone acquistano la propria casa esclusivamente come investimento. Dal punto di vista degli investimenti, se la tua casa triplica di valore, potresti non essere in grado di venderla per il semplice motivo che dovrai trovare un altro posto dove vivere.

Se la tua casa guadagna valore, è probabile che anche la maggior parte delle altre case nella tua zona aumenterà di valore. In tal caso, vendere la tua casa ti darà solo abbastanza soldi per acquistare un'altra casa quasi allo stesso prezzo. Inoltre, se impieghi tutti i 30 anni per pagare il mutuo, probabilmente avrai pagato quasi il triplo del prezzo di vendita originale della casa in costi di capitale e interessi e, quindi, non guadagnerai molto in termini di profitto reale se vendere al prezzo più alto.

La linea di fondo

L'acquisto di una casa è una decisione finanziaria importante. Pianifica attentamente. Guarda i numeri. Prima di iniziare a fare acquisti, decidi l'importo del pagamento mensile che puoi permetterti e determina esattamente come riceverai tale pagamento, indipendentemente dal fatto che effettui un acconto elevato, acquistando punti sconto o acquistando una casa meno costosa.

Quindi assicurati di guardarti intorno. Non accontentarti del primo pacchetto ipotecario in cui ti imbatti. Ci sono molte banche tra cui scegliere e numerose risorse, tra cui agenti immobiliari, broker ipotecari e Internet, per aiutarti ad acquistare l'offerta migliore per la tua situazione.