Rapporto spese operative (OER)
Nel settore immobiliare, il rapporto spese operative (OER) è una misurazione del costo di gestione di un pezzo di proprietà rispetto al reddito generato dalla proprietà. È calcolato dividendo le spese operative di una proprietà (meno l'ammortamento) per il suo reddito operativo lordo e viene utilizzato per confrontare le spese di proprietà simili. Un investitore dovrebbe cercare bandiere rosse, come maggiori spese di manutenzione, entrate operative o servizi che potrebbero dissuaderlo dall'acquistare una proprietà specifica.
La gamma del rapporto spese operative è l'ideale tra livelli del 60% -80%, dove più è basso, meglio è.
Key Takeaways
- Il rapporto spese operative è una misura della redditività di un immobile a reddito da investitore.
- È calcolato dividendo tutte le spese operative per l'ammortamento per il reddito operativo.
- Si desidera un OER inferiore poiché significa che le spese sono ridotte al minimo rispetto alle entrate.
La formula per OER è:
OER = Totale spese operative − ammortamentoGrosse entrateOER = \ frac {\ text {Spese operative totali} - \ text {deprezzamento}} {\ text {Entrate lorde}} OER = Entrate lorde Totale spese operative − ammortamento
Come calcolare l'OER
01:23Rapporto spese operative
Per calcolare l'OER per una proprietà, è necessario conoscere le spese operative. Questi includono tutti i tipi di commissioni e costi sostenuti come normali spese di fare affari. Sarà inoltre necessario calcolare le spese di ammortamento dell'immobile, che varieranno in base al particolare metodo contabile utilizzato.
Che cosa indica il rapporto di spesa operativa?
Il calcolo di OER per un certo numero di anni può aiutare un investitore a notare le tendenze di una proprietà nelle spese operative. Se i costi di una proprietà aumentano annualmente a un tasso maggiore rispetto al reddito, anche l'OER aumenta ogni anno. Pertanto, l'investitore può perdere più denaro più a lungo detiene la proprietà.
Quando possiede un condominio, un investitore dovrebbe occuparsi di posti vacanti utilizzando un reddito locativo effettivo, o un reddito locativo potenziale meno posti vacanti e perdite di credito, piuttosto che un reddito locativo potenziale. Poiché la gestione dei posti vacanti è inclusa nella gestione efficiente della proprietà, anche i posti vacanti in un OER forniscono un quadro più accurato delle spese operative e mostrano dove è possibile apportare miglioramenti. Ad esempio, una proprietà mal gestita avrà probabilmente tassi di posti vacanti più elevati, che si rifletteranno nell'OER.
Le spese di gestione della proprietà, le utenze, la rimozione dei rifiuti, la manutenzione, l'assicurazione, le riparazioni, le tasse sulla proprietà e altri costi sono inclusi negli indici delle spese operative. Le spese operative aggiuntive che gli investitori dovrebbero includere nell'OER comprendono le spese di gestione della proprietà, l'abbellimento del terreno, le spese legali, l'assicurazione del proprietario e l'assicurazione di base della proprietà. Questi costi aiutano a gestire la proprietà su base giornaliera. Per questo motivo, i pagamenti del prestito, i miglioramenti di capitale e la proprietà personale sono esclusi dalle spese operative.
Un OER inferiore significa in genere che la proprietà viene gestita in modo efficiente ed è più redditizia per gli investitori, e che meno del reddito della proprietà copre i costi operativi e di manutenzione. Se l'azienda è scalabile, il proprietario può aumentare l'affitto su ciascuna unità senza aumentare notevolmente le spese operative. Inoltre, l'OER può mostrare dove possono verificarsi potenziali problemi, come le bollette che aumentano sostanzialmente, in modo che gli investitori possano risolvere i problemi più rapidamente e proteggere i loro livelli di profitto.
Esempio di come utilizzare OER
Facciamo un esempio ipotetico, in cui l'investitore A possiede un condominio plurifamiliare e guadagna $ 65.000 al mese in affitto. L'investitore paga anche $ 50.000 per le spese operative inclusi i suoi pagamenti ipotecari mensili, tasse, servizi pubblici e così via. La proprietà dovrebbe inoltre deprezzarsi di $ 85.000 quest'anno.
Pertanto, l'OER annuale può essere calcolato come:
[($ 50.000 × 12) −85.000] (65.000 × 12) = 66% \ frac {[(\ \ 50.000 \ times 12) - 85.000]} {(65.000 \ times 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [($ 50.000 × 12) -85.000] = 66%
Ciò significa che le spese operative consumano circa i due terzi dei ricavi generati da questa proprietà.
La differenza tra OER e Cap Rate
Il tasso di capitalizzazione (o tasso di capitalizzazione) viene utilizzato nel mondo degli immobili commerciali per indicare il tasso di rendimento che si prevede sarà generato su un investimento immobiliare. Spesso definito "tasso di capitalizzazione", questa misurazione viene calcolata in base al reddito netto che la proprietà dovrebbe generare. Viene utilizzato per stimare il potenziale ritorno dell'investitore nel mercato immobiliare.
Il tasso limite rappresenta semplicemente il rendimento di un immobile in un orizzonte temporale di un anno, supponendo che l'immobile venga acquistato in contanti e non in prestito. È definito dalla formula:
Cap rate = reddito operativo netto ÷ valore di mercato corrente \ text {Cap rate} = \ text {reddito operativo netto} \ div \ text {valore di mercato corrente} Cap rate = reddito operativo netto ÷ valore di mercato corrente
Sebbene simile a OER in termini di misurazione della redditività di un investimento immobiliare, differisce in quanto OER utilizza entrate lorde anziché entrate nette e inserisce tali valori nel denominatore. OER, inoltre, non tiene conto del valore di mercato di una proprietà.
Limitazioni dell'OER
Due sono gli svantaggi dell'OER per gli investitori immobiliari. In primo luogo, poiché non include il valore di mercato di un immobile (come pure il tasso massimo), non informa un investitore sul valore relativo di un immobile al momento dell'acquisto o della vendita. Parla solo dell'efficienza delle operazioni in corso. Dovrebbe quindi essere utilizzato in combinazione con qualcosa come il tasso massimo durante la valutazione di un investimento immobiliare.
In secondo luogo, poiché l'ammortamento può essere calcolato in diversi modi, l'OER può essere utilizzato utilizzando un metodo più favorevole di contabilizzazione dell'ammortamento.
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