Acquistare una seconda casa da affittare

Mentre ci sono benefici finanziari nell'investire in proprietà in affitto, ci sono rischi - inquilini che non pagano l'affitto e il mal di testa di essere un padrone di casa - pure. Dovrai soppesare le tasse, l'apprezzamento immobiliare, i mutui e i costi di manutenzione e il tuo desiderio di essere un padrone di casa quando decidi se possedere un affitto è una saggia mossa finanziaria.

Pensa ai vantaggi fiscali

Puoi detrarre interessi, tasse, assicurazioni e altre spese dal reddito della proprietà e di solito detrarre le perdite dal tuo altro reddito. È inoltre possibile detrarre l'ammortamento dalle imposte. La detrazione è fondamentalmente un'indennità per usura per 27, 5 anni a partire dal 26 gennaio 2019. È possibile vendere una proprietà in affitto e trasferire i proventi in altre proprietà in affitto senza pagare le imposte sulle plusvalenze. (Per la lettura correlata, vedere "Agevolazioni fiscali per i proprietari di seconde case")

Non dimenticare che sarai un padrone di casa

La tua proprietà in affitto è un'attività che richiede tempo ed energia. Dovrai rimanere aggiornato sulle leggi di noleggio e sei legalmente tenuto a mantenere una proprietà sicura e abitabile per i tuoi inquilini. Ricorda che l'inquilino che paga il dollaro più alto ha il diritto di aspettarsi una risposta quasi istantanea a qualsiasi problema, grande o piccolo. Gli affittuari che sanno di pagare un po 'sotto mercato tenderanno a essere un po' meno esigenti. Aiuta se puoi fare da solo piccole riparazioni. Devi anche riscuotere gli affitti e trattare con gli inquilini delinquenti.

Se la prospettiva di gestire i propri affitti è scoraggiante, chiedi al tuo agente immobiliare un rinvio a un gestore di proprietà o custode o fai una ricerca online. Basta essere consapevoli del fatto che l'assunzione di un gestore della proprietà manterrà i tuoi resi.

Fai i compiti per casa

Trascorrere tanto, se non di più, il tempo di ricerca di immobili in affitto come si acquisterebbe un posto in cui vivere. È necessario conoscere le specifiche del mercato, le leggi sulla suddivisione in zone e le tendenze per entrambi i noleggi e le vendite di case nella posizione che si sta contemplando. Guarda scuole, trasporti, risorse ricreative, shopping e cosa si aspettano gli inquilini della zona in un affitto. L'acquisto di un pignoramento può essere un'opzione poiché la banca di pignoramento in genere vuole recuperare il saldo del mutuo e venderà la proprietà a un valore inferiore al valore di mercato.

Vorrai che la tua proprietà sia attraente per gli affittuari. Cerca una proprietà sul lungomare o vicino a un campus universitario o una zona scolastica locale. Anche una casa più antica in una comunità stabile o una in un quartiere in fase di rilancio possono essere buone opzioni. Se acquisti un immobile in affitto su un nuovo campo da golf, fai attenzione alla "sindrome del campo da golf". Se un nuovo e più elegante alloggio per campi da golf viene costruito nella stessa area generale, la tua proprietà potrebbe apparire datata in pochi anni, il che ne ridurrà il prezzo.

Non trascurare di eseguire i numeri

Utilizza le app per smartphone o i calcolatori dei mutui online per analizzare i costi di alloggio mensili. Un calcolatore dovrebbe consentire di inserire il prezzo di acquisto, acconto, tasse, assicurazione e tasso di interesse del prestito ipotecario. I tassi dei mutui sugli immobili in affitto sono generalmente più alti dei tassi per una casa principale.

Anche fattore di manutenzione e riparazione. Una buona regola empirica è circa l'1% del prezzo di acquisto all'anno, quindi una proprietà di $ 300.000 costerebbe circa $ 3.000 all'anno. Tuttavia, potresti voler aumentare la percentuale all'1, 5% o al 2% se la proprietà è più vecchia. Un altro modo per calcolare le riparazioni e la manutenzione è aderire a quella che viene talvolta definita la "regola del piede quadrato", il che suggerisce un budget di $ 1 per piede quadrato all'anno. Se la tua casa in affitto è di 1.800 piedi quadrati, ad esempio, stai guardando $ 1.800 all'anno in costi di riparazione e manutenzione.

Suggerimenti per il potenziale proprietario

Un esempio del mondo reale

Ecco un esempio di entrate previste: supponi di affittare una casa da $ 300.000 per $ 2.000 al mese. L'acconto del 20% è di $ 60.000 e il tasso di interesse fisso a 30 anni sul saldo di $ 240.000 è del 4%. Tasse, assicurazioni e un budget di manutenzione porteranno il costo mensile a $ 1.764, ottenendo un profitto nominale di $ 2.838 all'anno, pari al 4, 73% dell'acconto annuale. Non male. È molto meglio di un conto di risparmio e meglio della maggior parte delle azioni blue-chip che pagano in dividendi, anche se forse non tanto quanto potresti guadagnare in borsa in un buon anno. Ma quando si calcola l'ammortamento tipico del 3, 64%, il guadagno nominale di $ 2, 838 diventa una perdita di $ 6, 252, che è possibile applicare a fronte di altre entrate. Tuttavia, a seconda della fascia fiscale, ciò potrebbe ammontare a diverse centinaia di dollari di risparmi fiscali per un flusso di cassa positivo più la possibilità che la casa apprezzerà in termini di valore.

La linea di fondo

Investire in immobili a scopo di lucro non è per tutti, ma se trattate il vostro investimento come un'azienda, avete una tolleranza per i rischi intrinseci e siete a portata di mano, i vantaggi finanziari possono essere sostanziali. (Per la lettura correlata, vedere "Come permettersi una seconda casa")