Come fare soldi con le opzioni immobiliari

Per molti americani, il settore immobiliare, sotto forma di una casa di famiglia o di un immobile in affitto, rappresenta il loro singolo investimento maggiore. Questi investitori spesso percepiscono il settore immobiliare come uno degli investimenti più sicuri e affidabili in un certo periodo di tempo. Tuttavia, l'investimento immobiliare comporta un elevato costo di entrata (generalmente finanziato da un prestito con interessi), un lungo periodo di investimento e una grande incertezza. Invece di acquistare immobili reali, gli investitori possono acquistare opzioni immobiliari per investire in immobili a costi inferiori e con minori spese.

Uno sguardo realistico al calcolo del profitto nel settore immobiliare

Un investitore immobiliare inesperto può guardare un appartamento con due camere da letto, vedere che in cinque anni è aumentato di valore da $ 100.000 a $ 300.000 e concludere un triplo del valore dell'investimento. Tuttavia, questa semplice analisi non tiene conto delle spese ordinarie correlate, inclusi gli oneri finanziari per l'acquisto di proprietà, i pagamenti di interessi mensili, le tasse di proprietà, le commissioni agli agenti durante l'acquisto o la vendita, le commissioni associative mensili, la manutenzione e le riparazioni, l'assicurazione e altre imposte applicabili (ad esempio plusvalenze imposta sull'eventuale vendita dell'immobile o una valutazione al di sopra di un certo livello che qualifica il proprietario per un'imposta sul patrimonio).

Considerando tutti questi fattori, la valutazione realistica dei rendimenti per gli immobili è notevolmente ridotta. Gli sviluppi durante il periodo di investimento possono anche portare a difficoltà nella vendita della proprietà in un secondo momento. Ad esempio, una nuova autostrada rumorosa o un picco di criminalità possono svalutare la proprietà. (Per la lettura correlata, consultare: I fattori più importanti per gli investimenti nel settore immobiliare. )

Un modo più economico per investire e trarre profitto dagli immobili è attraverso le opzioni immobiliari.

Che cos'è un'opzione immobiliare?

Un'opzione immobiliare è un contratto appositamente progettato tra un acquirente e un venditore. Il venditore offre all'acquirente la possibilità di acquistare un immobile per un determinato periodo di tempo a un prezzo fisso. L'acquirente acquista l'opzione per acquistare o non acquistare la proprietà durante quel periodo. Per il diritto di questa opzione, l'acquirente paga al venditore un'opzione premium. Se l'acquirente decide di acquistare la proprietà (in altre parole, esercitare l'opzione immobiliare), il venditore deve vendere la proprietà all'acquirente secondo i termini del contratto preesistente.

Potresti aver riscontrato il concetto di opzioni durante l'acquisto di scorte. Le opzioni offrono molte opzioni all'acquirente. Possono essere esercitati in anticipo, detenuti fino alla scadenza dell'opzione o venduti a un secondo acquirente prima della scadenza. Le opzioni immobiliari sono comunemente utilizzate da sviluppatori immobiliari e investitori in immobili commerciali o residenziali di alto livello. Le opzioni immobiliari offrono maggiore flessibilità e opportunità di trading e investimento a basso costo per gli acquirenti, con vantaggi limitati per i venditori. (Per la lettura correlata, vedere: Come funzionano le opzioni immobiliari.)

Esempio di un commercio di opzioni immobiliari

Ecco un'analisi completa del rischio e del rendimento di uno scenario di opzioni immobiliari. Supponiamo che un costruttore abbia $ 500.000 e voglia acquistare terreni elencati per $ 2 milioni. Il costruttore non è sicuro di alcune cose:

1. Il costruttore può raccogliere $ 1, 5 milioni attraverso prestiti bancari o altre fonti?
2. Il costruttore può ottenere i permessi necessari per lo sviluppo residenziale o commerciale o ulteriore suddivisione della proprietà?
3. Il costruttore può raccogliere fondi e ottenere permessi prima che un altro costruttore acquisti il ​​terreno?

In questa situazione, un'opzione immobiliare è appropriata. Per un costo non rimborsabile definito (chiamato premio dell'opzione immobiliare) di $ 25.000, il costruttore può stipulare un contratto di opzione immobiliare con il venditore. L'opzione immobiliare consente al costruttore di bloccare il prezzo di vendita dell'immobile a $ 2 milioni per un periodo di sei mesi.

Il contratto di opzione immobiliare includerà le seguenti condizioni:

• Dettagli della proprietà (posizione, dimensioni e altre specifiche)
• Durata del contratto (sei mesi dalla data di negoziazione)
• Premio di opzione o importo del corrispettivo ($ 25.000 non rimborsabili pagati dall'acquirente al venditore alla data di negoziazione)
• Prezzo di acquisto concordato se l'opzione è esercitata durante il contratto ($ 2 milioni)

Per la durata di sei mesi del contratto, ci sono quattro possibili scenari.

Scenario 1: il costruttore è approvato per un prestito bancario di $ 1, 5 milioni. Conferma inoltre di poter ottenere i permessi necessari per lo sviluppo. Esercita la sua opzione immobiliare per acquistare la proprietà al prezzo prestabilito di $ 2 milioni. Il venditore riceve $ 2 milioni in più mantiene il premio aggiuntivo di $ 25.000.

Scenario 2: dopo due mesi, il costruttore scopre che non sarà in grado di ottenere un permesso di sviluppo. Nei prossimi quattro mesi, il costruttore riesce a trovare un'altra parte disposta ad acquistare la proprietà per $ 2 milioni. Il costruttore vende l'opzione immobiliare alla nuova parte per un nuovo prezzo di $ 30.000. La nuova parte sostituisce il costruttore nel contratto di opzione originale. La nuova parte esercita l'opzione e acquista la proprietà per $ 2 milioni. Il venditore riceve $ 2 milioni dalla nuova parte e mantiene il premio di opzione $ 25.000 dal costruttore. Il costruttore ha venduto l'opzione per $ 30.000, quindi guadagna $ 5.000 e non è sellato da una proprietà che non può usare.

Scenario 3: il costruttore è semplicemente un acquirente di opzioni che cerca di beneficiare dell'apprezzamento del prezzo della proprietà. Se il prezzo richiesto di $ 2 milioni aumenta a $ 2, 2 milioni in cinque mesi, il costruttore trarrà vantaggio esercitando l'opzione di acquistare la proprietà e vendendo la proprietà a scopo di lucro. Alla fine della transazione, il proprietario della proprietà ottiene $ 2 milioni più il premio dell'opzione $ 25.000, il costruttore guadagna un profitto di $ 175.000 e l'acquirente di nuove opzioni acquista la proprietà desiderata ai tassi di mercato correnti.

Scenario 4 : il costruttore non è in grado di garantire un prestito o permessi. Inoltre non riesce a trovare un nuovo acquirente per la sua opzione. Il builder lascia scadere l'opzione e perde il premio dell'opzione. Tuttavia, l'acquirente è stato in grado di evitare un investimento potenzialmente negativo di $ 2 milioni pagando il premio di $ 25.000 (1, 25% del valore reale dell'operazione). Il venditore beneficia di $ 25.000 e continua a cercare un acquirente.

In tutti i casi, una volta stipulato un contratto di opzioni immobiliari, il venditore non può più scegliere se vendere la proprietà o a quale prezzo. Il venditore deve attendere sei mesi per la decisione dell'acquirente. Questo è il motivo per cui il venditore riceve e mantiene il premio dell'opzione indipendentemente da ciò che l'acquirente decide in definitiva.

La linea di fondo

Le opzioni immobiliari offrono un metodo a basso costo per negoziare, investire e trarre profitto dagli investimenti immobiliari. Tuttavia, si tratta effettivamente di contratti OTC tra due singoli soggetti senza controllo regolamentare esterno. Le parti interessate devono garantire che il contratto di opzioni sia equo. Il default da parte del venditore di opzioni è una delle maggiori sfide negli accordi di opzioni immobiliari. In tali casi, l'unico ricorso dell'acquirente è una causa. La mancanza di informazioni pubblicamente disponibili e dei record precedenti sui partecipanti alle opzioni immobiliari è un'altra sfida. Gli investitori in opzioni immobiliari dovrebbero anche considerare spese aggiuntive come commissioni per servizi legali come la redazione e la registrazione del contratto.

(Per ulteriori informazioni, consultare: Investire nel settore immobiliare con $ 1.000 o meno .)