Il rifinanziamento del mio mutuo è una buona idea?

La decisione di rifinanziare la tua casa dipende da molti fattori, tra cui la durata del tuo soggiorno, i tassi di interesse attuali e il tempo necessario per recuperare i costi di chiusura. In alcuni casi, il rifinanziamento è una decisione saggia. In altri, potrebbe non valerne la pena finanziariamente.

Poiché possedete già la proprietà, è probabile che il rifinanziamento sia più semplice rispetto all'ottenimento di un prestito iniziale come acquirente per la prima volta. Inoltre, se hai posseduto la tua proprietà o casa per lungo tempo e hai accumulato un patrimonio netto significativo, ciò faciliterà il rifinanziamento. Ma se toccare quell'equità o consolidare il debito è la ragione per un refi, tenere presente che farlo può aumentare il numero di anni che dovrete sul mutuo, non la mossa finanziaria più intelligente.

La valutazione domestica: la chiave per un rifinanziamento riuscito

Valuta i costi di chiusura

La regola empirica tipica è che, se è possibile ridurre il tasso di interesse corrente dell'1% o più, potrebbe avere senso rifinanziare a causa del denaro che risparmierete. Il rifinanziamento a un tasso di interesse più basso ti consente anche di costruire più rapidamente l'equità nella tua casa.

Se i tassi di interesse sono scesi abbastanza in basso, potrebbe essere possibile rifinanziare per abbreviare la durata del prestito - diciamo, da un'ipoteca fissa di 30 anni a 15 anni - senza modificare di molto il pagamento mensile.

Allo stesso modo, la caduta dei tassi di interesse potrebbe essere un motivo per passare da un tasso fisso a un mutuo a tasso variabile (ARM), poiché le rettifiche periodiche su un ARM significano tassi più bassi e pagamenti mensili più piccoli. Con l'aumento dei tassi ipotecari, questa strategia ha meno senso finanziario. In effetti, le periodiche rettifiche ARM che aumentano il tasso di interesse sull'ipoteca possono rendere la conversione a un prestito a tasso fisso una scelta saggia.

Tuttavia, ci sono costi in tutti questi scenari. Il tuo esborso dovrà coprire tasse come l'assicurazione del titolo, le spese legali, una valutazione, le tasse e le spese di trasferimento. Questi costi di rifinanziamento, che possono essere compresi tra il 3 e il 6% del capitale del prestito, sono quasi pari al costo di un'ipoteca iniziale e possono richiedere anni per essere recuperati.

Se stai cercando di ridurre i pagamenti mensili, fai attenzione al rifinanziamento "senza costi di chiusura" dei finanziatori. Sebbene non ci possano essere costi di chiusura, una banca probabilmente recupererà tali commissioni dandoti un tasso di interesse più elevato, il che vanificherà il tuo obiettivo.

Key Takeaways

• Potrebbe essere saggio rifinanziare se è possibile ridurre il tasso di interesse dell'1% o più.
• Assicurati di pianificare di rimanere a casa abbastanza a lungo da recuperare i costi del rifinanziamento.
• Sbarazzarsi dell'assicurazione ipotecaria privata, o PMI, è una buona ragione per ottenere un nuovo mutuo.

Considera per quanto tempo pensi di restare a casa tua

Nel decidere se rifinanziare o meno, ti consigliamo di calcolare quali saranno i tuoi risparmi mensili al termine del rifinanziamento.

Supponiamo, ad esempio, che tu abbia un prestito ipotecario di 30 anni per $ 200.000. Quando hai assunto il prestito per la prima volta, il tasso di interesse è stato fissato al 6, 5% e il pagamento mensile è stato di $ 1, 257. Se i tassi di interesse scendono al 5, 5% fisso, ciò potrebbe ridurre il pagamento mensile a $ 1.130, con un risparmio di $ 127 al mese o $ 1.524 all'anno.

Il finanziatore può calcolare i costi di chiusura totali per il rifinanziamento nel caso decidessi di procedere. Se i tuoi costi ammontano a circa $ 2.300, puoi dividere tale cifra per i tuoi risparmi per determinare il punto di pareggio, in questo caso 1, 5 anni in casa ($ 2.300 divisi per $ 1.524 = 1, 5 anni). Se hai intenzione di rimanere in casa per due anni o più, il rifinanziamento avrebbe senso.

Se il capitale proprio in casa è inferiore al 20%, potrebbe essere necessario pagare PMI, il che potrebbe ridurre qualsiasi risparmio che si potrebbe ottenere da un refi.

Prendi in considerazione PMI

Durante i periodi in cui i valori delle case diminuiscono, molte case vengono valutate per molto meno di quanto non siano state valutate storicamente. Se questo è il caso in cui si sta valutando il rifinanziamento, l'importo al quale viene valutata la propria abitazione può significare che non si dispone di capitale proprio sufficiente per soddisfare un acconto del 20% sulla nuova ipoteca.

Per rifinanziare, ti verrà richiesto di fornire un deposito in contanti più grande del previsto, oppure potresti dover stipulare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), che alla fine aumenterà il tuo pagamento mensile. Potrebbe significare che anche con un calo dei tassi di interesse, i tuoi risparmi reali potrebbero non ammontare a molto.

Al contrario, un rifinanziamento che rimuoverà il tuo PMI ti farà risparmiare denaro e potrebbe valere la pena farlo solo per quel motivo. Se la tua casa ha più del 20% di capitale, non dovrai pagare PMI, a meno che tu non abbia un prestito ipotecario FHA o sia considerato un mutuatario ad alto rischio. Se attualmente paghi PMI, hai almeno il 20% di capitale e il tuo prestatore attuale non lo rimuoverà, dovresti rifinanziare.