NOI vs. guadagni prima di interessi e tasse: qual è la differenza?
Il reddito operativo netto (NOI) determina i ricavi di un'entità o di una proprietà meno tutte le spese operative necessarie. Non tiene conto di interessi, tasse, spese in conto capitale, ammortamenti o spese di ammortamento.
Al contrario, gli utili prima degli interessi e delle imposte (EBIT) sono costituiti da minori spese, al netto di imposte e interessi, ma tengono conto delle spese di ammortamento. L'EBIT determina la redditività di un'azienda.
Utile operativo netto
Il NOI è generalmente utilizzato per analizzare il mercato immobiliare e la capacità di un edificio di generare reddito. Le proprietà immobiliari possono generare entrate da canoni di locazione, parcheggi, servizi e spese di manutenzione. Una proprietà potrebbe avere spese operative di assicurazione, spese di gestione della proprietà, spese di utenza, tasse di proprietà, spese di pulizia, rimozione della neve e altri costi di manutenzione esterna e forniture.
La regola empirica è classificare una spesa come spesa operativa se non spendere soldi per quel costo comprometterebbe la capacità del bene di continuare a produrre reddito. Le imposte sul reddito e gli interessi sui mutui non incidono sul potenziale di una società o di un investimento immobiliare per fare reddito, quindi non sono inclusi nel NOI.
L' equazione NOI è costituita da entrate lorde meno spese operative pari a entrate operative nette . NOI determina anche il tasso di capitalizzazione di una proprietà o il tasso di rendimento. La capitalizzazione di una proprietà viene calcolata dividendo il NOI annuale per il suo potenziale prezzo di vendita totale.
Utili prima di interessi e imposte
L'EBIT viene calcolato sottraendo il costo dei beni venduti (COGS) di una società e le sue spese operative dai suoi ricavi. L'EBIT può anche essere calcolato come ricavi operativi e ricavi non operativi, al netto delle spese operative.
Supponiamo che la società ABC abbia generato ricavi per $ 50 milioni e che abbia registrato COGS per $ 20 milioni, spese di ammortamento per $ 3 milioni, proventi non operativi di $ 1 milione e spese di manutenzione di $ 10 milioni durante l'ultimo anno fiscale. Il risultato operativo risultante era quindi di $ 21 milioni. La sua equazione EBIT è di $ 50 milioni (entrate) più $ 1 milione in meno $ 10 milioni (spese di manutenzione) meno $ 20 milioni (costo dei beni venduti) equivalgono a $ 21 milioni.
Esempio di utile operativo netto e utili prima di interessi e imposte
Supponiamo che un investitore acquisti un condominio in un affare tutto in contanti. La proprietà genera $ 20 milioni di dollari in affitti e spese di manutenzione. Il condominio ha spese operative che ammontano a $ 5 milioni e spese di ammortamento di $ 100.000 per le sue macchine per lavanderia.
Il NOI risultante generato dal condominio è di $ 15 milioni ($ 20 milioni meno $ 5 milioni) perché l'ammortamento non è incluso in questo calcolo.
L'EBIT dell'edificio è diverso perché l'EBIT tiene conto delle spese di ammortamento. Pertanto, l' EBIT risultante generato da questo condominio è di $ 14, 9 milioni ($ 20 milioni in meno di $ 5 milioni in meno di $ 100.000).
Key Takeaways
- Il calcolo del NOI comporta la sottrazione delle spese operative dai ricavi di una proprietà.
- Il calcolo dell'EBIT utilizza la stessa equazione, ma vengono detratti anche i costi di ammortamento e il costo dei beni venduti.
- Le imposte sul reddito non incidono sul NOI o sull'EBIT di una società, ma le tasse sulla proprietà sono incluse nell'equazione.
- Le spese operative sono definite come le spese necessarie per mantenere i ricavi e la redditività di un'attività.