Ipoteca ipotizzabile
Un'ipoteca ipotizzabile è un tipo di accordo finanziario in base al quale un'ipoteca in essere e le sue condizioni sono trasferite dall'attuale proprietario a un acquirente. Assumendo il debito residuo del precedente proprietario, l'acquirente può evitare di ottenere il proprio mutuo.
Key Takeaways
- Un'ipoteca ipotizzabile è un accordo in cui un'ipoteca in essere e le sue condizioni possono essere trasferite dall'attuale proprietario a un acquirente.
- Quando i tassi di interesse aumentano, un'ipoteca ipotizzabile è attraente per un acquirente che assume un prestito esistente che è stato garantito con un tasso di interesse più basso.
- Gli unici due tipi di prestiti che sono ipotizzabili sono i prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration e dal Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti.
Comprensione mutuo ipotizzabile
Molti acquirenti di case in genere sottoscrivono un mutuo da un istituto di credito per finanziare l'acquisto di una casa o proprietà. L'accordo contrattuale per il rimborso del prestito immobiliare include gli interessi che il mutuatario deve pagare al mese oltre ai rimborsi principali al prestatore.
Se il proprietario di una casa decide di vendere la propria casa in futuro, potrebbe essere in grado di trasferire il proprio mutuo all'acquirente. In questo caso, è ipotizzabile l'ipoteca originaria sottoscritta.
Un'ipoteca ipotizzabile consente a un acquirente di case il saldo corrente attuale, il tasso di interesse, il periodo di rimborso e qualsiasi altra condizione contrattuale dell'ipoteca del venditore. Invece di sottoporsi al rigoroso processo di ottenimento di un mutuo per la casa dalla banca, un acquirente può subentrare a un'ipoteca esistente. Potrebbe esserci un vantaggio in termini di risparmio nel farlo se i tassi di interesse attuali sono superiori al tasso di interesse sul prestito ipotizzabile.
In un periodo di aumento dei tassi di interesse, aumenta anche il costo dell'indebitamento. Quando ciò accade, i mutuatari dovranno affrontare tassi di interesse elevati su tutti i prestiti approvati. Pertanto, un'ipoteca ipotizzabile durante questo periodo avrà probabilmente un tasso di interesse più basso che riflette lo stato attuale dell'economia. Se il mutuo ipotizzabile ha un tasso di interesse bloccato, non sarà influenzato dall'aumento dei tassi di interesse.
Un mutuo ipotizzabile è interessante per gli acquirenti quando i tassi di interesse sono in aumento. L'ipoteca esistente di un venditore può avere un tasso di interesse bloccato inferiore al tasso corrente corrente.
Vantaggi e svantaggi dei mutui ipotizzabili
I vantaggi di acquisire un'ipoteca ipotizzabile in un ambiente ad alto tasso di interesse sono limitati all'importo del saldo ipotecario esistente sul prestito o sul capitale proprio. Ad esempio, se un acquirente acquista una casa per $ 250.000 e il mutuo ipotizzabile del venditore ha solo un saldo di $ 110.000, l'acquirente dovrà effettuare un acconto di $ 140.000 per coprire la differenza o l'acquirente avrà bisogno di un mutuo separato per garantire il fondi aggiuntivi.
Uno svantaggio è quindi che se il prezzo di acquisto della casa supera il saldo del mutuo di un importo significativo, l'acquirente potrebbe aver bisogno di ottenere un nuovo mutuo. In tal caso, la banca o l'istituto di credito può includere un tasso di interesse più elevato sull'ipoteca di $ 140.000 a seconda del rischio di credito dell'acquirente.
Di solito, un acquirente sottoscriverà una seconda ipoteca sul saldo del mutuo esistente se il capitale proprio del venditore è elevato. L'acquirente potrebbe dover sottoscrivere il secondo prestito con un prestatore diverso dal prestatore del venditore, il che potrebbe costituire un problema se entrambi i finanziatori non cooperano tra loro o se il debitore è inadempiente su entrambi i prestiti.
Se il capitale proprio del venditore è basso, tuttavia, il mutuo ipotizzabile può essere un'acquisizione interessante per l'acquirente. Se il valore della casa è di $ 250.000 e il saldo del mutuo ipotizzabile è di $ 210.000, l'acquirente deve solo versare $ 40.000. Se l'acquirente dispone di questo importo in contanti, può pagare direttamente il venditore senza dover garantire un'altra linea di credito.
Considerazioni speciali per i mutui ipotizzabili
La decisione finale sull'opportunità di trasferire un mutuo ipotizzabile non viene lasciata all'acquirente e al venditore. Il creditore del mutuo originale deve approvare l'assunzione del mutuo prima che l'accordo possa essere firmato da entrambe le parti. L'acquirente domestico deve richiedere il prestito ipotizzabile e soddisfare i requisiti del prestatore, ad esempio disporre di beni sufficienti ed essere degno di credito.
Se approvato, il titolo della proprietà viene trasferito all'acquirente che effettua i rimborsi mensili richiesti alla banca. Se il trasferimento non è approvato dal creditore, il venditore deve trovare un altro acquirente che sia disposto ad assumere il suo mutuo e abbia un buon credito.
Un mutuo che è stato assunto da una terza parte non significa che il venditore sia sollevato dal pagamento del debito. Il venditore può essere ritenuto responsabile per eventuali inadempienze che, a loro volta, potrebbero influire sul loro merito di credito. Per evitare ciò, il venditore deve liberare la propria responsabilità per iscritto al momento dell'assunzione e il creditore deve approvare la richiesta di rilascio rilasciando il venditore di tutte le passività dal prestito.
Fatto veloce
Un venditore è ancora responsabile di eventuali pagamenti del debito se il mutuo è assunto da una terza parte a meno che il prestatore approvi una richiesta di rilascio rilasciando il venditore di tutte le passività dal prestito.
Ipoteche convenzionali non sono ipotizzabili. Sono ipotizzabili due tipi di prestiti: prestiti FHA, assicurati dalla Federal Housing Administration, e prestiti VA, garantiti dal Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti.