Nozioni di base di finanziamento per i primi acquirenti di case

La miriade di opzioni di finanziamento disponibili per gli acquirenti di case per la prima volta può sembrare schiacciante. Ma dedicare del tempo alla ricerca delle basi del finanziamento immobiliare può farti risparmiare una notevole quantità di tempo e denaro. Comprendere il mercato in cui si trova la proprietà e se offre incentivi ai finanziatori può comportare vantaggi finanziari aggiuntivi per te. Dai un'occhiata alle tue finanze per assicurarti di ottenere il mutuo più adatto alle tue esigenze.

Key Takeaways

• Acquistare una prima casa può essere eccitante, oltre che snervante e confuso.
• Ottenere un mutuo sarà un passaggio cruciale per l'acquisto della tua prima casa e ci sono diversi fattori per scegliere quello più appropriato.
• Dovrai decidere se scegliere un tasso fisso o variabile, il numero di anni per il rimborso del mutuo e l'entità del tuo acconto.
• I finanziatori dovranno anche valutare la tua affidabilità creditizia e la tua capacità di rimborsare in base al reddito, alle attività e alla storia creditizia.
• A seconda delle circostanze, potresti avere diritto a condizioni più favorevoli attraverso un prestito FHA o VA.

Tipi di prestito

Prestiti convenzionali

I prestiti convenzionali sono mutui che non sono assicurati o garantiti dal governo federale. Sono in genere mutui a tasso fisso. Sebbene i loro requisiti più rigorosi per un acconto maggiore, un punteggio di credito più elevato, un rapporto reddito / reddito più basso e il potenziale bisogno di un'assicurazione per i mutui privati ​​li rendono il tipo di mutuo più difficile per qualificarsi, i mutui convenzionali sono generalmente meno costosi dei mutui garantiti.

I prestiti convenzionali sono definiti come prestiti conformi o prestiti non conformi. I prestiti conformi sono conformi alle linee guida come i limiti di prestito stabiliti dalle imprese sponsorizzate dal governo (GSE) Fannie Mae o Freddie Mac perché i finanziatori confezionano questi prestiti e vendono titoli su di essi nel mercato secondario. Il limite di prestito del 2018 per un mutuo convenzionale è di $ 453.100, ma l'importo è più elevato per le aree ad alto costo designate.

Un prestito concesso al di sopra di questo importo è chiamato prestito jumbo e di solito comporta un tasso di interesse leggermente più elevato perché questi prestiti sono meno interessanti per il mercato secondario. Per i prestiti non conformi, l'istituto di credito che sottoscrive il prestito, di solito un prestatore di portafoglio, stabilisce le proprie linee guida.

Prestiti FHA

La Federal Housing Administration (FHA), parte del Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti, offre vari programmi di prestito ipotecario. Un prestito FHA ha requisiti di pagamento più bassi ed è più facile beneficiare di un prestito convenzionale. I prestiti FHA sono eccellenti per gli acquirenti di case per la prima volta perché, oltre a costi di prestito iniziali inferiori e requisiti di credito meno rigorosi, è possibile effettuare un acconto fino al 3, 5%. I prestiti FHA non possono superare il limite legale.

Prestiti VA

Il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti (VA) garantisce prestiti VA. La VA non concede prestiti, ma garantisce mutui erogati da istituti di credito qualificati. Queste garanzie consentono ai veterani e alle persone di servizio di ottenere prestiti immobiliari a condizioni favorevoli, di solito senza acconto. Nella maggior parte dei casi, i prestiti VA sono più facili da qualificare rispetto ai prestiti convenzionali. I finanziatori generalmente limitano il prestito VA massimo ai limiti di prestito ipotecario convenzionali. Prima di richiedere un prestito, richiedere l'idoneità al VA. Se si è accettati, il VA emetterà un certificato di idoneità che è possibile utilizzare per richiedere un prestito.

Oltre a questi tipi e programmi di prestito comuni, controlla i programmi sponsorizzati da governi e agenzie statali e locali per aumentare gli investimenti o la proprietà della casa in determinate aree.

Requisiti di equità e reddito

Il prezzo del prestito ipotecario per la casa è determinato dal prestatore in due modi, entrambi basati sulla solvibilità del mutuatario. Oltre a controllare il tuo punteggio FICO dalle tre principali agenzie di credito, i prestatori calcoleranno il rapporto prestito / valore (LTV) e il rapporto copertura debito / servizio (DSCR) per stabilire il prezzo del prestito.

LTV è la quantità di capitale reale o implicito disponibile nella garanzia contro la quale si prende in prestito. Per gli acquisti di case, LTV è determinato dividendo l'importo del prestito per il prezzo di acquisto della casa. Istituti di credito assumono che maggiore è il rischio che si sta mettendo a rischio (sotto forma di acconto), minore è la probabilità di inadempienza sul prestito. Più alto è il LTV, maggiore è il rischio di insolvenza, quindi i finanziatori addebiteranno di più.

LTV determina anche se ti sarà richiesto di acquistare un'assicurazione per mutui privati ​​(PMI). PMI isola il prestatore dal default trasferendo una parte del rischio di prestito a un assicuratore ipotecario. La maggior parte dei finanziatori richiede PMI per qualsiasi prestito con un LTV superiore all'80%, il che significa qualsiasi prestito in cui possiedi meno del 20% di capitale in casa. L'importo assicurato e il programma di mutuo determineranno il costo dell'assicurazione sui mutui e il modo in cui vengono riscossi.

La maggior parte dei premi delle assicurazioni ipotecarie viene riscossa mensilmente insieme alle assicurazioni fiscali e immobiliari. Una volta che LTV è uguale o inferiore al 78%, si suppone che PMI venga eliminata automaticamente. Potresti essere in grado di annullare PMI una volta che la casa ha apprezzato abbastanza in valore per darti il ​​20% di capitale e un periodo prestabilito è trascorso, come due anni. Alcuni istituti di credito, come l'FHA, valuteranno l'assicurazione ipotecaria come una somma forfettaria e la capitalizzeranno nell'importo del prestito.

Come regola generale, cerca di evitare PMI perché è un costo che non ha alcun vantaggio per te. Esistono modi per evitare di pagare per PMI. Uno non è prendere in prestito più dell'80% del valore della proprietà al momento dell'acquisto di una casa; l'altro è utilizzare il finanziamento del capitale proprio o una seconda ipoteca per ridurre di oltre il 20%. Il programma più comune si chiama mutuo 80-10-10. L'80 rappresenta l'LTV della prima ipoteca, il primo 10 indica l'LTV della seconda ipoteca e il terzo 10 rappresenta l'equità che hai in casa.

Sebbene il tasso sul secondo mutuo sarà superiore al tasso sul primo, su base mista, non dovrebbe essere molto più alto del tasso di un prestito LTV del 90%. Un mutuo 80-10-10 può essere meno costoso del pagamento per PMI e consente anche di accelerare il pagamento del secondo mutuo ed eliminare rapidamente quella parte del debito in modo da poter pagare la casa in anticipo.

Il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) determina la tua capacità di pagare il mutuo. I finanziatori dividono il reddito netto mensile per i costi del mutuo per valutare la probabilità di inadempienza del mutuo. La maggior parte dei finanziatori richiederà DSCR superiori a uno. Maggiore è il rapporto, maggiore è la probabilità che sarete in grado di coprire i costi di prestito e minore è il rischio che il prestatore assume. Maggiore è il DSCR, maggiore è la probabilità che un finanziatore negozia il tasso di prestito perché anche a un tasso inferiore, il prestatore riceve un rendimento più adeguato al rischio.

Per questo motivo, includere qualsiasi tipo di reddito ammissibile che è possibile negoziare con un creditore ipotecario. A volte un lavoro part-time extra o altre attività che generano reddito possono fare la differenza tra qualificarsi o non qualificarsi per un prestito o ricevere la migliore tariffa possibile.

Ipoteche a tasso fisso o variabile

Un'altra considerazione è se ottenere un mutuo a tasso fisso o variabile. In un'ipoteca a tasso fisso, il tasso non cambia per l'intero periodo del prestito. L'ovvio vantaggio di ottenere un prestito a tasso fisso è che sai quali saranno i costi del prestito mensile per l'intero periodo di prestito. Un'ipoteca a tasso variabile, come un'ipoteca di soli interessi o un'ipoteca a tasso variabile (ARM), è progettata per aiutare i neofiti della casa o le persone che prevedono che i loro redditi aumentino sostanzialmente durante il periodo del prestito.

I prestiti a tasso variabile di solito consentono di ottenere tassi introduttivi più bassi durante i primi anni del prestito, consentendoti di beneficiare di un prestito maggiore rispetto a se avessi cercato di ottenere un prestito a tasso fisso più costoso. Sebbene un prestito a tasso variabile possa essere utile per alcuni mutuatari, possono essere rischiosi se il tuo reddito non cresce al passo con l'aumento del tasso di interesse. L'altro aspetto negativo è che la variazione del tasso è incerta poiché di solito è collegata a un tasso di mercato futuro.

I tipi più comuni di ARM sono ARM da uno, cinque o sette anni. Il tasso di interesse iniziale è normalmente fissato per un periodo di tempo e quindi ripristinato periodicamente, spesso ogni mese. Una volta che un ARM si reimposta, si adegua al tasso di mercato, solitamente aggiungendo uno spread predeterminato (percentuale) al tasso prevalente del Tesoro USA. Sebbene l'aumento sia tipicamente limitato, un aggiustamento ARM può essere più costoso del prestito ipotecario a tasso fisso prevalente per compensare il finanziatore per l'offerta di un tasso inferiore durante il periodo introduttivo.

I prestiti di soli interessi sono un tipo di ARM in cui si pagano solo interessi ipotecari e non capitale durante il periodo introduttivo fino a quando il prestito non ritorna a un prestito fisso a capitale. Tali prestiti possono essere molto vantaggiosi per i mutuatari per la prima volta perché solo il pagamento degli interessi riduce significativamente il costo mensile del prestito e ti permetterà di qualificarti per un prestito molto più grande. Tuttavia, poiché non si paga alcun capitale durante il periodo iniziale, il saldo dovuto sul prestito non cambia fino a quando non si inizia a rimborsare il capitale.

Pesare il vantaggio di ottenere un prestito più grande con il rischio. I tassi di interesse di solito fluttuano durante il periodo di solo interesse e spesso si adeguano in risposta alle variazioni dei tassi di interesse di mercato. Considera anche il rischio che il tuo reddito disponibile non aumenti insieme al possibile aumento dei costi di finanziamento.

La linea di fondo

Se stai cercando un mutuo per la casa per la prima volta, potresti avere difficoltà a scegliere tutte le opzioni di finanziamento. Prenditi del tempo per decidere quanta casa puoi effettivamente permetterti e poi finanzia di conseguenza. Se puoi permetterti di abbassare un importo considerevole o di avere entrate sufficienti per creare un LTV basso, avrai più potere negoziale con i finanziatori e la maggior parte delle opzioni di finanziamento. Se si spinge per il prestito più grande, è possibile che venga offerto un tasso più elevato adeguato al rischio e un'assicurazione per i mutui privati. Un buon broker ipotecario o un banchiere ipotecario dovrebbe essere in grado di guidarti attraverso tutti i diversi programmi e opzioni, ma nulla ti servirà meglio di conoscere le tue priorità per un mutuo ipotecario. (Per la lettura correlata, vedere "Risparmio per un acconto: dove devo conservare i miei soldi?")