preclusione
La preclusione è il processo legale mediante il quale un prestatore prende il controllo di una proprietà, sfratta il proprietario della casa e vende la casa dopo che un proprietario della casa non è in grado di effettuare pagamenti di capitale e interessi sulla sua ipoteca, come stipulato nel contratto di mutuo.
Abbattimento preclusione
Il processo di preclusione deriva la sua base giuridica da un mutuo o da un atto di fiducia, che conferisce al prestatore il diritto di utilizzare una proprietà come garanzia nel caso in cui l'acquirente non adempia al proprio obbligo di rimborso.
Non appena un mutuatario non riesce a effettuare un prestito o un pagamento ipotecario in tempo, il prestito diventa insolvente. Il processo di preclusione inizia quando un debitore è inadempiente o perde un prestito o un pagamento ipotecario. A questo punto, un proprietario di abitazione inadempiente verrà avvisato dal prestatore. Da tre a sei mesi dopo che il proprietario della casa manca un pagamento del mutuo, supponendo che il mutuo sia ancora insoluto e che il proprietario della casa non abbia effettuato i pagamenti persi entro un periodo di tolleranza specificato, il prestatore inizierà a precludere. Più è in ritardo il mutuatario, più diventa difficile recuperare i pagamenti perché i finanziatori aggiungono commissioni per i pagamenti in ritardo, spesso dopo 10-15 giorni.
Il processo di preclusione varia a seconda dello Stato
Ogni stato ha le sue leggi che regolano il processo di preclusione, compresi gli avvisi che un prestatore deve pubblicare pubblicamente, le opzioni del proprietario della casa per portare il prestito in corso ed evitare la preclusione, nonché la tempistica e il processo per la vendita della proprietà.
Una preclusione, come nell'atto effettivo di un prestatore che sequestra una proprietà, è in genere il passaggio finale dopo un lungo processo di preclusione, che può includere diverse alternative alla preclusione tra cui molte che possono mediare le conseguenze negative di una preclusione sia per l'acquirente che per il venditore. Come per i pignoramenti, gli stati hanno le loro leggi per gestire questo processo.
In 22 stati - tra cui Florida, Illinois e New York - la preclusione giudiziaria è la norma, il che significa che il creditore deve passare attraverso i tribunali per ottenere il permesso di precludere dimostrando che il mutuatario è delinquente. Se la preclusione viene approvata, lo sceriffo locale mette all'asta la proprietà al miglior offerente per provare a recuperare ciò che la banca è dovuta, o la banca diventa il proprietario e vende la proprietà attraverso il percorso tradizionale per recuperare la sua perdita. L'intero processo di preclusione giudiziaria, dal primo mutuatario, mancato pagamento attraverso la vendita della casa del prestatore, di solito richiede 480 a 700 giorni, secondo la Mortgage Bankers Association.
Gli altri 28 stati - tra cui Arizona, California, Georgia e Texas - utilizzano principalmente la preclusione non giudiziale, chiamata anche potere di vendita, che tende ad essere più veloce e non passa in tribunale a meno che il proprietario della casa non faccia causa al creditore.
In alcuni casi, per evitare la preclusione in una casa, i prestatori apporteranno adeguamenti al piano di rimborso del mutuatario in modo che lui / lei possa permettersi i pagamenti e quindi mantenere la proprietà. Questa situazione è nota come una speciale tolleranza o modifica del mutuo.
Conseguenze di preclusione
Se una proprietà non riesce a vendere in un'asta di pignoramento o se non ne è mai passata, i finanziatori - spesso le banche - in genere prendono la proprietà della proprietà e possono aggiungerla a un portafoglio accumulato di proprietà pignorate, chiamato anche proprietà immobiliare ). Le proprietà precluse sono in genere facilmente accessibili sui siti Web delle banche. Tali proprietà possono essere interessanti per gli investitori immobiliari perché in alcuni casi le banche le vendono con uno sconto sul loro valore di mercato, il che ovviamente a sua volta influisce negativamente sul finanziatore. (Vedi di più su questo qui: acquisto di una casa preclusa).
Per il mutuatario, una preclusione può rimanere su un rapporto di credito per sette anni. L'impatto di una preclusione sul proprio punteggio FICO, tuttavia, diminuisce nel tempo, per FICO.