Investimento della proprietà domestica

La proprietà della casa è sempre stata parte del sogno americano. Per questo motivo, molte persone accettano di possedere una casa come la cosa giusta da fare senza considerare i benefici o i rischi. Se stai pensando di acquistare una casa, dovresti conoscere e rivedere i vantaggi della decisione di investimento che stai per prendere e tutto ciò che ne consegue prima di firmare sulla linea tratteggiata.

Key Takeaways

• Se stai prendendo in considerazione la proprietà della casa, tieni presente e rivedi i vantaggi insieme a eventuali rischi potenziali che potresti affrontare prima di concludere l'affare.
• I vantaggi includono apprezzamento, equità domestica, detrazioni fiscali e spese deducibili.
• Rischi e avvertenze possono includere costi iniziali elevati, ammortamenti e illiquidità.

Interessante investimento a lungo termine

L'acquisto di una casa è uno dei migliori investimenti a lungo termine che puoi fare. Secondo l'indice dei prezzi delle case (HPI) della Federal Housing Finance Agency (FHFA), i prezzi delle case negli Stati Uniti sono aumentati in media del 34, 71% nel quinquennio conclusosi il 31 dicembre 2017. In media, i proprietari di case hanno visto il valore dei loro immobili gli investimenti crescono del 6, 94% all'anno durante quel periodo. Questo non è un cattivo ritorno su un investimento che ti offre anche un posto dove vivere.

Elevati costi iniziali

C'è di più nell'acquisto di una casa oltre al prezzo di vendita e al tasso di interesse. Puoi aspettarti di pagare ovunque dal 2% al 5% del prezzo di acquisto in costi di chiusura. Per questo motivo, l'acquisto di una casa non è un ottimo investimento a breve termine. Gli esperti affermano che dovresti pianificare di rimanere a casa tua almeno cinque anni per recuperare quei costi. Alcuni dei costi di chiusura più comuni includono una tassa di iscrizione, una tassa di valutazione, le spese legali, le tasse sulla proprietà, l'assicurazione ipotecaria, l'ispezione della casa, il premio assicurativo del primo anno del proprietario di abitazione, la ricerca del titolo, l'assicurazione del titolo, i punti (interessi prepagati), la tassa di origine, la registrazione tasse e tassa di indagine.

Apprezzamento

L'apprezzamento rappresenta l'aumento dei valori domestici nel tempo. Sebbene i prezzi degli immobili siano ciclici, generalmente aumentano di valore o si apprezzano nel tempo. Non aspettarti che il valore aumenti drasticamente se ci sei dentro per un breve periodo. Ma se rimani a casa abbastanza a lungo, c'è una buona probabilità che tu possa vendere la tua casa per un profitto grazie all'apprezzamento in futuro.

Gli immobili apprezzano principalmente per il terreno su cui si trova la casa, mentre l'attuale struttura si deprezza con il passare del tempo. Quindi l'espressione "posizione, posizione, posizione" non è solo un slogan immobiliare, ma una considerazione molto importante quando si acquista una casa. Il quartiere con i servizi che offre - distretti scolastici, parchi, condizioni delle strade, ecc. - e la città in cui si trova la casa si trova in tutti i fattori nell'apprezzamento della proprietà.

Considera una casa fatiscente e fatiscente al punto da essere inabitabile. In questo caso, il terreno sotto casa potrebbe valere una notevole quantità di denaro. Un venditore può prendere in considerazione la vendita così com'è - con la struttura ancora intatta - o spendere un piccolo extra per demolire la casa e vendere la terra a un prezzo più alto da sola.

L'apprezzamento è la variazione nel valore della tua casa nel tempo, mentre l'equità domestica è la differenza tra il saldo della tua ipoteca e il valore di mercato della tua casa.

Costruire equità

Equità domestica rappresenta la differenza tra quanto devi ancora sulla tua ipoteca e il prezzo di mercato o il valore della tua casa. Equità domestica e apprezzamento possono essere considerati insieme. Come notato sopra, è probabile che la tua casa cresca nel tempo nel valore di mercato. Il capitale proprio cresce anche quando si paga l'ipoteca, con meno del pagamento che va verso gli interessi e più verso la riduzione del saldo del prestito.

La costruzione di equità richiede del tempo perché ci vuole tempo per ridurre il saldo principale dovuto al prestito ipotecario, a meno che, naturalmente, non si effettui un acconto di grandi dimensioni o pagamenti anticipati regolari. Una cosa da tenere a mente, tuttavia, è che il periodo di tempo in cui hai la tua casa è un fattore determinante nella quantità di equità che costruisci e nell'apprezzamento che puoi realizzare. Più a lungo lo mantieni, più equità ottieni.

L'equità domestica offre la flessibilità necessaria per ottenere un prestito legato all'importo del capitale proprio. Molti investitori seguono simultaneamente il loro capitale proprio e il loro apprezzamento. Se un investitore ritiene che il valore della propria casa stia apprezzando molto, potrebbe rimandare un prestito azionario domestico per avere una migliore opportunità di realizzare l'apprezzamento del venditore.

Orgoglio della proprietà

Un vantaggio spesso citato della proprietà della casa è la consapevolezza di possedere il tuo piccolo angolo del mondo. Puoi personalizzare la tua casa, rimodellare, dipingere e decorare senza la necessità di ottenere il permesso di un padrone di casa.

Posizione, posizione, posizione

Mentre il rimborso del mutuo funziona allo stesso modo, non importa dove vivi, la crescita del valore di mercato varia in base alla località. Sebbene l'FHFA affermi che i prezzi medi delle case sono aumentati del 34, 71% negli Stati Uniti nel quinquennio conclusosi il 31 dicembre 2017, i prezzi nella divisione censimento del Medio Atlantico sono aumentati solo del 18, 48%. I prezzi nella divisione censimento del Pacifico, tuttavia, sono aumentati in media del 57, 06% tra il 31 dicembre 2012 e il 31 dicembre 2017.

Per vedere come ciò potrebbe influire sui prezzi in cui prevedi di acquistare, dai un'occhiata al grafico completo FHFA di seguito:

Fonte: FHFA. Divisioni del censimento USA, variazione percentuale dei prezzi delle abitazioni. Aggiustamento stagionale, HPI solo acquisto, Periodo chiuso al 31 dicembre 2017.

Esclusione delle plusvalenze

Alla fine, venderai la tua casa. Quando lo fai, la legge ti consente di mantenere i profitti e di non pagare tasse sulle plusvalenze. Questo è un profitto esentasse fino a $ 250.000 per i proprietari di case singole e $ 500.000 per le coppie sposate. Questo è solo per la tua residenza principale, non per una seconda casa o proprietà di vacanza.

Ci sono alcuni requisiti che devi soddisfare per qualificarti per questa esclusione. Devi possedere la casa per almeno due anni - 24 mesi - negli ultimi cinque anni fino alla data di chiusura. L'obbligo di residenza impone che tu abbia vissuto in casa per almeno 730 giorni, o due anni, durante il periodo di cinque anni che precede la vendita. Il requisito finale, il requisito del passato, sottolinea che non hai tratto profitto dalla vendita di un'altra residenza principale durante il periodo di due anni che ha portato alla vendita più recente.

Spostamento e altre spese

Se non ti qualifichi per un'esclusione completa delle plusvalenze, potresti essere in grado di richiedere le spese di trasloco. Sebbene possa non corrispondere all'esclusione delle plusvalenze, è comunque possibile recuperare alcuni costi se si può dimostrare che la vendita è stata provocata da un cambiamento sul posto di lavoro, motivi di salute o altri eventi che non si potevano prevedere.

Se richiedi spese di trasloco, le tue detrazioni copriranno generalmente lo spostamento delle merci e degli effetti personali, comprese le spese di deposito in transito o di trasloco straniero, i costi sostenuti per il viaggio verso la tua nuova casa, compresi l'alloggio ma non i pasti, i collegamenti e le cancellazioni di servizi pubblici e i costi di spedizione veicoli e animali domestici nella tua nuova casa.

Per poter beneficiare delle spese di trasloco, è necessario dimostrare quanto segue all'IRS:

• Sposta tempo e distanza : Il trasloco deve avvenire entro un anno dalla data di inizio del nuovo lavoro. E la distanza tra la tua nuova casa e il lavoro non può essere superiore alla distanza tra la tua vecchia casa e il nuovo lavoro.
• Test a distanza : Il tuo nuovo lavoro e, quindi, la nuova casa devono essere ad almeno 50 miglia di distanza dai tuoi vecchi.
• Prova del tempo : L'IRS richiede di lavorare a tempo pieno per un minimo di 39 settimane durante il primo anno dopo il trasloco.

Detrazioni fiscali

Dopo l'apprezzamento, il vantaggio della proprietà della casa citata più spesso sono le detrazioni fiscali o i risparmi. Quando acquisti una casa, puoi detrarre alcune delle spese di possesso di quella casa dalle tasse che paghi al governo. Ciò include gli interessi ipotecari sia sulla residenza principale che su una seconda casa, che possono ammontare a migliaia di dollari all'anno.

Anche gli interessi sui prestiti di equità domestica o sulle linee di credito di equità domestica (HELOC) sono deducibili se i fondi sono utilizzati per migliorare sostanzialmente la vostra casa.

Puoi anche detrarre fino a $ 10.000 in tasse statali e locali (SALT), comprese le tasse sulla proprietà.

La nuova legge fiscale

Il nuovo Tax Cuts and Jobs Act, approvato nel dicembre 2017, ha apportato modifiche sostanziali alle parti del codice fiscale che riguardano la proprietà domestica. A meno che un futuro Congresso non modifichi la legge, tutte le disposizioni scadranno dopo il 31 dicembre 2025.

La nuova legge limita le detrazioni degli interessi sui mutui a $ 750.000 del debito ipotecario totale, anche per la prima e la seconda casa e qualsiasi prestito di equità domestica o HELOC. Il limite precedente era di $ 1.000.000 di debito ipotecario più ulteriori $ 100.000 di debito di capitale proprio.

C'è un'eccezione che consente $ 1.000.000 di debito ipotecario totale se hai acquistato la tua casa entro il 14 dicembre 2017 o prima. Questa disposizione si applica anche se rifinanzi quel mutuo più vecchio. Gli interessi sui mutui per la casa sono deducibili solo se il denaro viene utilizzato per miglioramenti sostanziali della casa in cui è stato stipulato il prestito. In precedenza, gli interessi fino a $ 100.000 erano deducibili, indipendentemente dal modo in cui venivano utilizzati i soldi dell'equità domestica.

Le detrazioni SALT, comprese le tasse di proprietà, ora sono limitate a $ 10.000. In precedenza, tutti i pagamenti SALT erano deducibili, a meno che non fossi soggetto all'imposta minima alternativa. Altre nuove disposizioni includono restrizioni per la richiesta di danni alle vittime, ad eccezione delle catastrofi dichiarate a livello federale e nessuna detrazione per spese di trasloco, ad eccezione dei militari in servizio attivo.

Tutti questi cambiamenti hanno abbassato il valore di possedere una casa, incluso il fatto che, con il raddoppio della detrazione standard, anche ai sensi della nuova legge fiscale, un minor numero di persone avrà detrazioni sufficienti per presentare l'Allegato A invece di prendere la detrazione standard. Quindi il fatto che tu abbia diritto a una detrazione fiscale non significa che ti sarà utile. La grave limitazione della detrazione SALT sarà particolarmente dannosa nel ridurre le detrazioni disponibili per le persone che vivono in stati fortemente tassati.

Risparmio forzato

Mentre paghi il tuo mutuo e riduci l'importo che devi, senza accorgertene, stai risparmiando mentre il valore della tua casa sta aumentando, proprio come il valore del conto di risparmio aumenta con gli interessi. Quando vendi, probabilmente riceverai indietro ogni dollaro che hai pagato e altro, supponendo che rimani a casa abbastanza a lungo. Nel tempo il rendimento medio del 6% (tasso di interesse) sui tuoi risparmi dovrebbe più che coprire il tuo esborso.

Potenziale deprezzamento

Non tutte le case crescono di valore. La crisi abitativa del 2008 ha provocato l'immersione di molti proprietari di case, il che significa che è più necessario che un mutuo per la casa. Non ci vuole una crisi abitativa perché i prezzi delle case stagnino o diminuiscano. Le condizioni economiche locali o regionali possono determinare valori interni che non tengono il passo con l'inflazione.

Ricorda anche che l'attuale struttura in cui vivi si deprezzerà nel tempo. Ciò può essere dovuto alle condizioni generali della proprietà o alla mancanza di manutenzione e riparazione.

Responsabilità finanziarie

La proprietà comporta delle responsabilità. Devi pagare il tuo mutuo o rischiare di perdere la tua casa e l'equità che hai costruito. La manutenzione e la manutenzione sono a carico dell'utente. Non è possibile chiamare il proprietario alle 2 del mattino per far riparare una tubatura dell'acqua che perde. Se il tetto è danneggiato, è necessario ripararlo o farlo riparare da soli. La falciatura del prato, la rimozione della neve, l'assicurazione dei proprietari di case e l'assicurazione responsabilità civile ricadono su di voi.

illiquidità

A differenza delle scorte, che possono essere vendute nel giro di pochi giorni, in genere le case impiegano molto più tempo a scaricarsi. Il fatto che tu possa avere accesso a $ 500.000 in plusvalenze esenti da imposte non significa che tu abbia accesso immediato. Nel frattempo, devi ancora pagare i mutui e mantenere la casa fino a quando non la vendi.

La linea di fondo

Una casa è un investimento che comporta molti vantaggi di investimento ma anche rischi, il che la rende un investimento non adatto a tutti. Pertanto, è importante valutare i vantaggi dell'investimento rispetto ai rischi. Un confronto razionale tra pro e contro può aiutarti a decidere se investire i tuoi soldi in un investimento domestico o trovare potenzialmente rendimenti migliori altrove.

Se sei un acquirente di casa per la prima volta, considera di frequentare un corso di formazione per saperne di più sulla proprietà della casa. Alcuni corsi di formazione per acquirenti di case sono gratuiti e offerti localmente, mentre altri possono addebitare una piccola tassa.