Investimenti azionari contro debiti per il crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare è decollato dall'approvazione del Jumpstart Our Business Startups Act nel 2012 e il mercato dovrebbe espandersi ulteriormente. Nell'ottobre 2015, la SEC ha emesso la sua sentenza definitiva sulle disposizioni del titolo III della legge JOBS, che consente agli investitori non accreditati di partecipare ad accordi immobiliari crowdfunded insieme agli investitori accreditati.

Investire nel settore immobiliare attraverso una piattaforma di crowdfunding presenta alcuni vantaggi rispetto ai REIT o alla proprietà diretta della proprietà. Uno di questi vantaggi è la possibilità di scegliere tra investimenti in titoli di debito e azionari. Prima di immergersi nel crowdfunding immobiliare, è utile capire come differiscono i due e quali sono i rischi. (Per ulteriori informazioni sulle basi del crowdfunding immobiliare, consultare: Immobiliare e crowdfunding: un nuovo percorso per gli investitori.)

Key Takeaways

• Il crowdfunding immobiliare è un'alternativa sempre più popolare ai REIT e agli ETF immobiliari per l'aggiunta di proprietà al proprio portafoglio.
• Gli investimenti in proprietà immobiliari guadagnano un rendimento attraverso i redditi da locazione pagati dagli inquilini o le plusvalenze derivanti dalla vendita della proprietà.
• Gli investimenti immobiliari nel debito comportano l'emissione di prestiti o l'investimento in mutui (o titoli garantiti da ipoteca).

Nozioni di base sugli investimenti azionari

La maggior parte delle offerte di crowdfunding immobiliare riguardano investimenti azionari. In questo scenario, l'investitore è un azionista di una proprietà specifica e la sua partecipazione è proporzionale all'importo che ha investito. I rendimenti sono realizzati sotto forma di una quota del reddito locativo generato dalla proprietà, al netto di eventuali commissioni di servizio pagate alla piattaforma di crowdfunding. Gli investitori possono anche ricevere una quota di qualsiasi valore di apprezzamento se l'immobile viene venduto.

Professionisti:

• Nessun limite ai rendimenti: gli investimenti azionari offrono un orizzonte più ampio in termini di potenziale di guadagno. È possibile vedere rendimenti annualizzati che vanno dal 18% al 25%. Dato che non esiste un limite, tuttavia, il cielo è davvero il limite dal punto di vista di un investitore.
• Vantaggi fiscali: uno dei vantaggi della proprietà di un investimento immobiliare è la possibilità di detrarre determinate spese associate alla sua proprietà, come l'ammortamento e il costo delle riparazioni. Con il crowdfunding azionario, le operazioni sono normalmente strutturate attraverso una LLC, che viene trattata come entità flow-through a fini fiscali. Ciò significa che gli investitori possono trarre vantaggio dalla detrazione dell'ammortamento senza dover possedere direttamente la proprietà.
• Commissioni più basse: gli investimenti azionari hanno il potenziale per essere più economici per quanto riguarda le commissioni. Invece di pagare commissioni anticipate e commissioni di servizio mensili, gli investitori possono pagare un'unica commissione annuale per mantenere la loro posizione nella proprietà. La commissione è calcolata come percentuale dell'importo totale investito e spesso va dall'1% al 2%.

Contro:

• Più rischi: il crowdfunding azionario può mettere più soldi nelle tasche degli investitori, ma significa fare una scommessa più grande. Gli investitori sono secondi in linea quando si tratta di ricevere un rimborso sul proprio investimento e se la proprietà non riesce a soddisfare le aspettative di performance, ciò può facilmente tradursi in una perdita.
• Periodo di detenzione più lungo: gli investitori in titoli azionari stanno osservando un arco temporale molto più lungo rispetto agli investitori in debito. I tempi di attesa possono estendersi su cinque o anche dieci anni, il che è una considerazione importante se sei interessato a mantenere un elevato grado di liquidità nel tuo portafoglio.

Come funzionano gli investimenti di debito

Quando investe in strumenti di debito immobiliare, l'investitore agisce come un prestatore per il proprietario o lo sponsor dell'affare. Il prestito è garantito dalla proprietà stessa e gli investitori ricevono un tasso di rendimento fisso determinato dal tasso di interesse sul prestito e da quanto hanno investito. In un contratto di debito, l'investitore si trova nella parte inferiore della pila di capitali, il che significa che hanno la priorità quando si tratta di richiedere un pagamento dalla proprietà. (Per ulteriori informazioni, consulta il tutorial: Come fare soldi nel settore immobiliare.)

Professionisti:

• Tempi di attesa più brevi: gli investimenti di debito sono spesso associati a progetti di sviluppo. Di conseguenza, in genere hanno un periodo di detenzione più breve rispetto agli investimenti azionari. A seconda della natura dell'operazione, il tempo di attesa può durare tra sei e 24 mesi. Questo è un vantaggio per gli investitori che non si sentono a proprio agio nel legare le attività a lungo termine.
• Riduzione del rischio: a causa del modo in cui gli affari sono strutturati; gli investitori assumono meno rischi con gli investimenti in debito. Il prestito è garantito dalla proprietà, che funge da polizza assicurativa contro il rimborso del prestito. In caso di inadempienza del proprietario o dello sponsor, gli investitori hanno la possibilità di recuperare la perdita del proprio investimento attraverso un'azione di preclusione.
• Reddito costante: gli investimenti in debito sono più prevedibili in termini di importo e frequenza dei pagamenti di rendimento. Sebbene ogni operazione sia diversa, non è insolito per gli investitori guadagnare rendimenti che vanno dall'8% al 12% annuo. Questi rendimenti sono generalmente pagati su base mensile o trimestrale.
• Ritorni limitati : gli investimenti in debito comportano meno rischi, ma uno svantaggio principale è il fatto che i rendimenti sono limitati dal tasso di interesse sul prestito. Gli investitori devono chiarire se sono disposti a sacrificare il potenziale per guadagnare rendimenti più elevati in cambio di una scommessa più sicura.
• Commissioni più elevate: sebbene la maggior parte delle piattaforme di crowdfunding immobiliare non addebiti agli investitori nulla per creare un account e ricercare investimenti in debito, di solito c'è un tipo di commissione per partecipare a un accordo. La piattaforma di crowdfunding di solito prende una percentuale dalla parte superiore prima che venga pagato qualsiasi interesse, il che può influire sui rendimenti. Potrebbe inoltre essere applicata una commissione di originazione del prestito che viene trasferita agli investitori. (Per ulteriori informazioni sulle piattaforme di crowdfunding immobiliare, leggi: Le 5 migliori società di crowdfunding immobiliare .)

Contro:

• Minori rendimenti potenziali: con un rischio inferiore si ottiene un rendimento atteso inferiore.
• Esposizione al rischio di pagamento anticipato: i mutui a volte pagano i loro prestiti in anticipo, con la vendita di una casa o attraverso un rifinanziamento. Ciò potrebbe interrompere i flussi di cassa associati all'investimento in debito e ridurre la durata del portafoglio prestiti.

La linea di fondo

Il crowdfunding è un'opzione interessante per gli investitori che vogliono investire in affari immobiliari privati ​​in modo conveniente. L'investimento minimo con molte piattaforme varia da $ 5.000 a $ 10.000, che è un prezzo relativamente basso da pagare per accedere a questa classe di attività. Sia gli investimenti azionari che quelli di debito hanno i loro lati positivi e negativi, che gli investitori esperti devono prendere il tempo per ponderare attentamente. Comprendere ciò che si guadagna rispetto a ciò che si sta rischiando può aiutare a decidere se uno o entrambi i tipi di investimenti sono adatti al proprio portafoglio.